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Columnas

La decadencia del arrendamiento en la CDMX

Se presentó ante la Congreso de la Ciudad de México una iniciativa de reformas al Código Civil de la capital del país en materia de arrendamiento, bajo el argumento de que con ella se pretende garantizar el derecho a la vivienda frente a la pandemia. En realidad, va mucho más allá.

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Anuar Sánchez Girón
Maestro en Derecho y Especialista en temas de Derecho Público y Social
@Anuar_Giron
[email protected]

 

Se presentó ante la Congreso de la Ciudad de México una iniciativa de reformas al Código Civil de la capital del país en materia de arrendamiento, bajo el argumento de que con ella se pretende garantizar el derecho a la vivienda frente a la pandemia. En realidad, va mucho más allá.

El análisis de la propuesta en mención permite advertir que adolece de inconsistencias y zonas de opacidad las cuales, lejos de lograr el objetivo anunciado, podrían ocasionar la depreciación en el mercado de las viviendas y mermar su oferta. En las líneas subsecuentes vamos a abordar el análisis de algunos puntos de la citada iniciativa.

En primer lugar, llama la atención que en la exposición de motivos se catalogue a los arrendatarios como “grupo en desventaja” a los que se debe garantizar el derecho a la vivienda en sus tres componentes (asequibilidad, gastos soportables y seguridad jurídica de la tenencia). Aquí cabe preguntarse ¿qué es un grupo vulnerable o en desventaja?, ¿cualquier persona arrendataria, por ese solo hecho, merece ser considerada como integrante de un grupo vulnerable?

Al respecto, la Comisión Nacional de los Derechos Humanos, la Organización de las Nacional Unidas para la Agricultura y la Alimentación y la Comisión Económica para América Latina y el Caribe -entre otras organizaciones nacionales e internacionales- han empleado distintas definiciones del concepto “vulnerabilidad”. A partir de sus notas comunes y para efectos prácticos, podemos afirmar que las personas o grupos vulnerables son aquellos que, en atención a sus condiciones temporales o permanentes, se encuentran en una posición de desventaja que implica un riesgo de vulneración a sus derechos fundamentales.

Así, considerar a la categoría de “arrendatarios” como un “grupo vulnerable” -sin mayor distinción- no tiene asidero en la realidad. No se entiende como, por ejemplo, una persona que paga cuarenta mil pesos mensuales de renta y otra que paga cinco mil, puedan ambas formar parte de un “grupo vulnerable”, al menos con las características descriptivas que se le atribuyen en el párrafo anterior.

Algo semejante ocurre con el tratamiento que se da a los arrendadores: se mide a todos con la misma vara sin considerar que hay quienes son dueños de viviendas modestas que rentan para subsistir, teniendo además a su cargo el pago de impuesto predial, impuesto sobre la renta, consumo de agua y mantenimiento; con lo anterior, únicamente se consigue estigmatizar a un sector de la sociedad, disuadiendo a los propietarios de dar en arrendamiento sus inmuebles para vivienda.

En segundo lugar, se adiciona un texto al artículo 2398 del Código Civil para la Ciudad de México, en el cual se afirma que el uso o goce temporal de una cosa a cambio del pago de un precio cierto, se considera arrendamiento aun y cuando las partes contratantes le asignen un nombre diferente. Esta precisión sale sobrando, porque es de explorado derecho que la naturaleza de un contrato no depende de la denominación que se le dé, sino de sus elementos esenciales.

Del mismo modo, en el artículo en cita se propone una adición por la que se establece que la relación entre las partes contratantes en un arrendamiento “…cumple con el objetivo social de coadyuvar al cumplimiento del derecho humano a la vivienda de la parte arrendataria a cambio de un rédito a favor del arrendador…”. Al respecto, cabe destacar que, aun y cuando es verdad que el arrendamiento es un paliativo a la problemática de vivienda en nuestro país (principalmente en la Ciudad de México) sin embargo, en los términos en que está propuesta la reforma, se está trasladando la obligación constitucional del Estado a los particulares, lo que resulta indebido.

En este sentido, merece la pena recordar que el derecho humano a una vivienda digna y decorosa tiene rango no solo constitucional sino convencional, al encontrarse establecido en los artículos 4º de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, 25 numeral 1, de la Declaración Universal de los Derechos Humanos y 11 ordinal 1 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales.

De esta manera, siendo el derecho a una vivienda digna y decorosa un derecho humano o fundamental, la obligación de satisfacer el mismo corre a cargo directamente del Estado, no de los particulares, por lo que no resulta válido que aquel pretenda trasladar esa carga a los arrendadores.

En tercer lugar, se pretende la inclusión de un artículo 2431 BIS con el texto siguiente: “De conformidad con el artículo 1796 de este Código, en caso de emergencia ambiental o natural, así como cualquier otra situación de fuerza mayor que paralice las actividades económicas e impida al arrendatario el cumplimiento del contrato, podrá solicitar al arrendador la renegociación transitoria o definitiva de las condiciones del contrato de arrendamiento. Para estos efectos, podrá recurrirse a los mecanismos previstos en la Ley de Justicia Alternativa del Tribunal Superior de Justicia para el Distrito Federal”.

Sobre el particular, consideramos que si el propósito fundamental de la reforma es garantizar el derecho a la vivienda en la pandemia, resulta extraño que en el texto anterior no se hayan incluido expresamente a las emergencias sanitarias, ello sin dejar de observar que habría que definir tanto dicho concepto como los que contiene el texto transcrito, para evitar conflictos interpretativos y de aplicación; también es de hacerse notar que se faculta a los arrendatarios para proponer una renegociación permanente o definitiva, con lo cual se exceden sin razón los efectos que tiene una emergencia, que por definición es transitoria.

El derecho humano a una vivienda digna de ningún modo debe verse como la posibilidad de trastocar el orden normativo que rige el cumplimiento de las obligaciones a cargo de las partes, derivadas de un contrato de arrendamiento, con evidente perjuicio para una de ellas; eso no es justicia social.

Es fácil, pero utópico y contrario a derecho, trasladar el problema y la supuesta solución a los particulares. Lo racional sería adoptar medidas proporcionales que equilibren los derechos tanto de arrendadores como de arrendatarios. En un contexto de crisis como el que vivimos es necesario buscar medidas útiles, congruentes y que en realidad colaboren a resolver el grave problema de vivienda que sufre un número importante de residentes de la Ciudad de México.

 

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